接下去，新房要摇，二手房也要看 | 楼先生问答NO.425
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上周五，武林上城的价格也放出来了：高层30200元/㎡，小高层31500元/㎡，洋房34200元/㎡。我们说，苦等13个月，丁桥一分钱未涨。
再早些时候，上河宸章现房高层毛坯17800元/㎡，同样纹丝不动。接下来，东澜府、源翠府这两个崇贤纯新盘，价格也被摁得死死的。
摆在我们面前的，可能还有：不到两万七的勾庄、三万一二的未来科技城、四万出头的艮北、三万多的金沙湖、四万五的钱江世纪城、四万七的滨江。
一条条板块价格线，越来越清晰了。
感谢限价，把大家的买房时间线拉长了。但我们反而要警惕「惯性陷阱」，因为这个市场绝对不会僵持不变。恰恰相反，政策的不变，会引起市场之变。二手房和限价新房两条价格线，正在慢慢靠拢，倒挂变少。
对于整个市场而言，二手房就是那个最大的变量。
如果去年上半年和今年上半年，我们可以只盯着新房忽略二手房，也不会错过什么，但下半年，新房还是那个优选级的选择，二手房也应该重回视线。
举个例子：萧山市北靠钱江世纪城附近不少次新二手房价格在3.5到4万之间，却乏人问津。现在的市场，确实令人纳闷。如果二手房已经调整回这样的价格，加上税费基本与限价新房持平，再折回时间成本，完全可以考虑。
仔细找一找，不是个案。这样的情况，在城东、申花、桥西、闲林、老余杭以及丁桥，都不时会有出现。预期一转折，部分短线投资客以及着急腾出资金房票置换的改善，心态都会发生变化。
而作为买方，也应该及时跟进调整。所以投资客可以不用关注二手房，符合投资要求的捡漏的机会很少，该摇的红盘，请继续。但刚需购房者，二手房可以是planB，不要轻易被摇号带了节奏。
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叠墅、之江/城东/未来科技城、镜溪绿汀
@杨李子
之前九溪云庄的叠墅没有买到，想请问一下：之江和湘湖周边有没有类似的叠墅，希望能依山傍水，这两个区域没有的话，类似的叠墅产品还有值得考虑吗？希望带有景观资源，悦虹湾因为有公墓不考虑。请帮我们参谋参谋。
楼先生：近两年的改善市场中，从300到1000多万的叠墅产品，蔚然成风。有天或有地的居住体验，确实能部分满足排屋别墅梦，很多人都很心动。其实杭州的叠墅产品，遍地开花，各个方位都有。但要带有景观资源，那还是之江应该首选。
愿意等的话，之江还有两个不错的叠墅楼盘，可以留意：一个仁恒的西湖世纪，一个祥生的云境。之江板块的价格体系已经清晰，小高层3万8，这样推算下来，它们的叠墅总价，与九溪云庄差不多，一千万左右可以买到。
相似总价段的叠墅，还有两个方向。比如城东的景粼天著，均价5万8，总价800-1200万，不过是毛坯。如果想要单价便宜一点，笕桥的璟宸府和九堡的玖峯汇，都可以看看的。另外未来科技城，目前在售的镜溪绿汀，形制上更接近排屋，一直没开盘的湖畔雲庐，9月也要开了，价格惊爆。天空之城也有叠墅，上市时间未知数。
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城东新城/改善、东城金茂府vs钱塘天誉
@蓉
老师您好，最近想入手城东新城的改善住房，您对这个板块看好吗？钱塘天誉和东城金茂府，您推荐哪个啊？天誉靠近德胜快速路，金茂府小区有点小，没有会所，不知道怎么抉择？
楼先生：关于城东新城，我们之前就分析讨论过，与申花、桥西相比，比较吃亏的地方在于原始基础弱，但从整个城市的发展脉络看，城东新城绝对有地理位置上的优势。接下来几年，应该能看到城东新城焕然一新的变化。很多人会问：城东新城能不能追上申花桥西，答案是肯定的。
世茂和金茂的选择，其实不难。钱塘天誉有一个很大的会所，这是很多改善客户会看重的一点，小区有这样一个会所，今后能够为业主提供很多的服务。东城金茂府，与那边一堆竞品楼盘相比，最大的市场抓手是居住科技系统。所以喜欢不同的居住体验，就买金茂的，觉得有会所更好，选择钱塘天誉也不会错。
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现金320万/投资、边摇边等、未来科技城
@蓝橙橙
二套投资，现金320万，自己的二套房票及老人房票。目前都是参与有价差明显的新盘，参与了5次，都没摇到，下半年的红盘想必也不一定摇的到吧。还有投资潜力的新盘推荐吗？全杭州都可以。我自己喜欢未来科技城、钱江世纪城、三墩北，城东。
楼先生：时常听到「一摇就中」的幸运者，但实际上更多的是摇了十几二十次还没摇到的普遍现象。很多刚需自住的人，都还在继续努力摇下去，更何况是投资为主的买房。所以不要灰心，你才五次而已。
限价依然控制着杭州的房价。目前看，下半年收紧趋势明显，价格纹丝不动，不少纯新盘上市，可能价格还会「跌一点点」，限价收紧，加上双限土拍，为摇号买房继续腾出时间。既然这样，那些性价比高的、中签率低的楼盘，一个个摇过来，博一博运气。
未来科技城就是很好的摇号目标，梧桐郡、西溪公馆，去摇就是了。此外还有天空之城、杭州富力中心，价格也备不上去的。三墩北也有，一个金辉操盘的期房，另一个是建发操盘的现房楼盘，在西雅图边上，都有很多人盯着，你一边摇一边等。
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500万左右、保利澄品vs萧山市北、艮北
@漱石枕流
500万左右预算，在滨江工作，想买房自住，是选萧山的楼盘，还是考虑澄品的低楼层，或者有什么其他推荐吗？
楼先生：保利澄品这样的房子，不去试一试，总会后悔。尝试过了若买不到，也就甘心了。只不过500万的预算，能契合总价的房源，只有一两套，这样的概率是非常难以把握的。退一万步讲，冲着价格当然可以买，但从自住角度看，低楼层的房子还是要打一个问号的。
心态平和一点，尤其自住，不要踮着脚去追逐网红盘，就当它跟自己没有关系。这个预算，应该考虑萧山市北，比如闻博花城、锦宸以及杭州世纪，都能买到不错的房源，这个板块的发展也是处于明显的上升通道。
此外还能关注的是之江板块，西湖世纪和云境都有高层，均价3万8，今后地铁6号线，与滨江之间还是往来方便的。到艮北也可以，下半年能选择的余地很大，至少有4个楼盘都会上新。如果相信拥江发展的城市格局，艮北就相当于江南岸的市北。
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杭州公馆139方尾房、现金200万/二套投资
@星月洋
老师您好，目前有一套万家之星125方的房子，手上还有200万现金，主要考虑2小孩读书，想置换杭州公馆139方尾房，可行吗？还是拿200万现金去摇号？ 万家之星单价3万5以内，杭州公馆6万左右。
楼先生：看你的诉求吧。想要西湖区更好的学区，就买杭州公馆，虽然是尾房，可选余地不多，但价格还是实惠的，亏不了。毕竟申花庆隆的一些次新房都超过这个价，还没特别出众的学区。另外，从地段上来讲，杭州公馆所在的市中心位置，也接近绝版了。
对你来讲，学区是衡量到底换不换的前提。如果杭行路小学也能够接受，不嫌弃，稳妥一点就不换，没必要这么折腾。万家之星也是硬通货，地段、户型，都是目前主流的。而且勾庄这个板块，城北万象城来了，地铁也来了，整个板块处于积极向上的状态。
把学区这一点想明白，答案自然就出来了。不换的话，用200万去摇一摇，也未尝不可。按二套来算，可承受总价300万左右的房子，在杭州各个方位都有可以契合的楼盘。对于一个家庭，鼓励名下两套房子，这样资产会更灵活。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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